REIT x Real Estate Crowd Funding

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Comprando um imóvel (imobiliária) é uma das decisões mais importantes que você fará. Comprar um imóvel envolve muito dinheiro e é uma decisão séria de dinheiro.

Mas, o imobiliário como opção de investimento é principalmente inacessível para a maioria dos investidores de varejo indianos. O investimento imobiliário também é altamente ilíquido e difícil de administrar e gerenciar.

Que tal um cenário onde um grupo de indivíduos pode se reunir para comprar um imóvel, aproveitar os aluguéis que ele gera e finalmente poder vender sua parte quando quiser. Então, cada indivíduo possui um fracionário porcentagem ou parcela do investido propriedade. Esta é uma boa proposta de valor?

As formas proeminentes de possuir uma participação acionária fracionada (direta / indiretamente) em um investimento imobiliário são REITs (Fundos de investimento imobiliário) e por meio de ‘financiamento coletivo’.

Neste post, vamos entender – O que é um REIT? O que é financiamento coletivo de imóveis (crowdsourcing)? REIT Vs Real Estate Multidão de plataformas de financiamento. Você deve optar por serviços de gestão de portfólio imobiliário oferecidos por plataformas online como SmartOwner ou PropShare?….

O que é um REIT?

Real Estate Investment Trust, é um tipo de empresa imobiliária que opera como um fundo mútuo. Os fundos mútuos reúnem dinheiro de diferentes investidores e usam-no para comprar títulos financeiros como ações, títulos do governo, etc.

Visto que os REITs levantam dinheiro de diferentes investidores para investir em propriedades imobiliárias geradoras de renda. Os REITs oferecem uma oportunidade para os pequenos investidores participarem do mercado imobiliário sem investir diretamente em propriedades de grande porte.

A ideia básica por trás da criação do REIT é simples – permitir que pequenos investidores participem e ganhem com o investimento imobiliário que gera renda.

Como funciona um REIT?

Como o REIT funciona, exemplo de ilustração de fundo de investimento imobiliário
Fluxos de caixa REIT
  • REIT recolhe o dinheiro dos investidores. Esse dinheiro é investido principalmente em propriedades geradoras de aluguel.
  • As propriedades podem gerar renda de aluguel todos os meses (periódico).
  • REIT irá distribuir o dinheiro da receita de aluguel entre os investidores
  • Os valores de capital das propriedades posso também aumentam ao longo de um período de tempo.
  • O valor patrimonial líquido das unidades REIT pode aumentar dependendo da valorização do capital.
  • Os investidores podem vender as unidades para ganho / perda no mercado secundário (Bolsa de Valores).

O que é Real Estate Crowd Funding ou Sourcing?

Conforme discutido, um REIT funciona como seu fundo mútuo. Os gestores de fundos REIT decidem como o capital é aplicado. Visto que um investimento imobiliário financiado coletivamente funciona como o seu investimento em ações ou ações diretas. Isso também pode ser comparado a um serviço de gerenciamento de portfólio de ações.

Uma plataforma de crowdfunding imobiliário na Índia, como SmartOwner (ou) PropShare dá aos seus investidores acesso direto para investimentos imobiliários (projetos imobiliários específicos). Visto que um REIT dá a seus investidores uma exposição mais ampla aos bens imóveis, sem possuir diretamente a propriedade.

Um possível modelo de negócios oferecido por essas plataformas poderia ser o seguinte:

  • Uma propriedade específica está listada, digamos, para Rs. 10 crore em um portal.
  • São necessários 100 compradores, cada um pagando Rs. 10 lakh.
  • Assim que 100 desses compradores indicarem sua vontade de investir no portal, eles juntos formam um LLP / Empresa com cada comprador detendo igual participação / participação societária no Entidade.
  • Esta Entidade adquire a propriedade e entrega a gestão do patrimônio ao portal / plataforma.
  • O portal gerencia os fluxos de aluguéis e são distribuídos entre seus públicos de interesse de acordo com sua participação acionária fracionada.

Mas, observe que o Crowdfunding Imobiliário e REITs são semelhantes em muitos aspectos. Ambas as opções de investimento permitem que os investidores reúnam seu capital com outros investidores. Isso oferece uma maneira menos intensiva de capital para investir em uma gama mais ampla de imóveis.

No entanto, REITs são geralmente adequados para investimentos de grande escala em imóveis comerciais, enquanto o modelo de ‘investimento em propriedade compartilhada’, como financiamento coletivo, pode ser mais adequado para investimentos imobiliários de pequena escala.

REIT x financiamento coletivo de imóveis | Qual oferece melhores retornos de investimento?

Em mercados desenvolvidos como os EUA, REITs são muito populares. Mas, na Índia, os investimentos imobiliários financiados por REITs e Crowd estão lentamente ganhando popularidade entre os investidores imobiliários.

  • Investimento Mínimo :
    • Os investidores podem licitar para um mínimo de 200 unidades e em múltiplos de 200 unidades em um REIT IPO. (Atualmente temos dois REITs listados na Índia – Embassy Office Parks REIT e Mindspace Business Parks REIT.)
    • O investimento mínimo em um investimento imobiliário financiado coletivamente pode ser em torno de Rs 10 a 25 lakh.
  • Acesso Direto Vs Acesso Indireto :
    • REITs dão acesso indireto a imóveis.
    • Plataformas online como SmartOwner e PropShare dão acesso direto a projetos imobiliários específicos.
  • Diversificação :
    • Os REITs podem oferecer uma oportunidade de investir em diferentes tipos de projetos imobiliários que se espalham por diferentes geografias ou locais.
    • Se um investidor de varejo opta por investir, digamos, Rs 25 lakh em um projeto imobiliário específico, a diversificação do risco não é possível.
  • Listado em bolsas de valores :
    • Os REITs são listados em Bolsas de Valores (NSE / BSE), proporcionando assim uma opção de SAÍDA relativamente mais fácil para os investidores.
    • As entidades formadas por meio dos Portais de Ações de Propriedade Online não podem ser listadas nas bolsas de valores.
  • Propriedades em construção :
    • Os REITs podem investir 80% do valor agregado em propriedades construídas e apenas 20% do valor pode ser investido em projetos em construção.
  • Regulamento : Ambos os modelos são regulamentados pelo SEBI.

Outro aspecto importante que devemos considerar como ‘Retorno’ do seu investimento. REITs fornecem renda na forma de Dividendos e Valorização do capital.

Os REITs distribuem a receita excedente aos seus detentores de unidades na forma de pagamentos de dividendos. De acordo com o mandato do SEBI, os REITs na Índia têm que pagar 90% de seus lucros líquidos como dividendos aos seus acionistas. Isso significa que não mais de 10% do PAT pode ser mantido como lucros retidos pelos REITs.

Atualmente, temos dois REITs listados na Índia – Embassy Office Parks REIT e o Mindspace Business Parks REIT recentemente listado.

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Qual é o rendimento de dividendos oferecido pela Embassy REIT para seus titulares de unidades no ano fiscal de 2019-20? – Vamos dar uma olhada..

Embassy REIT fez pagamentos (Dividendo + Juros) de cerca de Rs 1.882 crore (ou) Rs 24,39 por unidade. Aquilo é um rendimento de dividendos de cerca de 8,3%.

Parque de escritórios da Embassy REIT Rendimento de dividendos e gráfico de preços de ações

A Embassy REIT foi listada na BSE e NSE em 1 de abril de 2019. O preço das ações teve uma valorização decente (como pode ser visto no gráfico acima) a março de 2020.

Podemos ver a queda repentina de seu preço unitário durante o período de março a abril. A correção eliminou a maior parte dos ganhos dos investidores desde sua listagem em abril de 2019. Isso se deve principalmente ao ambiente incerto predominante (Covid19).

Agora, vamos dar uma olhada em alguns exemplos listados por ‘Propertyshare.in’ em seu portal.

Exemplos de alvos de retorno indicativos de rendimentos do portal Propertyshare

Se você olhar para as propriedades listadas acima, os rendimentos indicativos de aluguel (como o rendimento de dividendos de REITs) e metas de retorno (como a valorização do capital em REITs) variam de propriedade para propriedade.

Você deve investir em REIT ou Real Estate Crowd Funded Project?

Recentemente, tenho recebido um bom número de consultas relacionadas à ‘propriedade fracionada de bens imóveis’. De acordo com minhas observações, as principais razões para procurar essas “alternativas de investimento” são;

  • As taxas de juros sobre pequenos esquemas de poupança e depósitos bancários são muito baixas (e / ou);
  • Eles não podem investir em um imóvel devido aos altos preços dos imóveis.

Portanto, deve-se procurar investir em ‘modelo de compartilhamento de propriedade’ ou REIT? Qual é a melhor opção de investimento?

Vamos colocar desta forma – ‘Qual é a melhor opção de investimento? – Fundos mútuos, ações (patrimônio direto) ou serviço de gerenciamento de portfólio. Não há resposta certa ou errada para essas perguntas.

Um investidor precisa escolher uma ferramenta de investimento com base em seu (s) objetivo (s) de investimento, perfil de risco e horizonte de tempo.

Você pode refletir sobre os pontos abaixo antes de investir em REIT ou projeto (s) imobiliário (s) financiado (s) pela Crowd;

  • Quem pode investir? – Se você estiver procurando por receitas periódicas (não garantido) e gostaria de ter uma exposição ao mercado imobiliário.
  • Retornos / rendimentos esperados – Embora os rendimentos de dividendos de REITs (ou) rendimentos indicativos de aluguel de ‘projetos imobiliários específicos’ estejam em torno de 7 a 8%, os retornos anteriores podem ou não ser alcançados no futuro. Além disso, observe que esses retornos não são garantidos.
    • Com a demanda por escritórios e espaços comerciais provavelmente diminuindo, à medida que as empresas consideram o trabalho permanente em casa, as receitas de REITs ou investimentos financiados por Crowd podem sofrer um impacto nos próximos trimestres
    • Portanto, não é aconselhável esperar rendimentos fantásticos ou anormais de aluguel de investimentos imobiliários.
    • Lembre-se sempre de que os retornos dependem principalmente da ‘localização da propriedade’, tipo de inquilinos, tipo de propriedade, contrato de locação / renovações, taxa de ocupação etc. Portanto, antes de investir, faça uma pesquisa sobre esses parâmetros.
  • Opções : Se você gostaria de investir em REITs, agora temos apenas duas opções no mercado secundário (Embassy / Mindspace). Visto que você pode ter mais opções em relação ao modelo de ‘compartilhamento de propriedade’.
  • Atraso na construção: Os REITs podem investir até apenas 20% do dinheiro combinado em propriedades em construção. Esse pode não ser o caso com o modelo de “financiamento coletivo”. Isso pode afetar os rendimentos de aluguel e as metas de retorno.
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  • Escolha pessoal : Com base no meu perfil de risco, se pudesse escolher, eu preferiria o modelo REIT ao invés do Crowd-sourced.
  • Vale a pena investir agora? : Se eu tiver que investir AGORA, definitivamente esperarei mais alguns trimestres antes de escolher REITs onde os ativos subjacentes são principalmente propriedades imobiliárias comerciais.

Espero que você ache este post informativo. Você investiu no REIT? Qual é a sua opinião sobre os modelos de ‘propriedade fracionada’ ?. Compartilhe suas opiniões, felicidades!

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(Observe que ReLakhs.com não está associado a nenhuma das empresas vinculadas a imóveis mencionados acima. Não recebemos nenhum benefício monetário pela publicação deste artigo. Esta postagem é apenas para fins informativos e não para endossar qualquer provedor de serviços. não são tendenciosos para qualquer empresa específica.)

(Postagem publicada pela primeira vez em: 18 de agosto de 2020)



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