Retorno fracionário de empréstimos imobiliários (IRR) após 4,5 anos – My Money Blog

cupom com desconto - o melhor site de cupom de desconto cupomcomdesconto.com.br


peerstreetlogo

Atualizado em dezembro de 2020. Comecei a investir em empréstimos garantidos por imóveis do PeerStreet em julho de 2016. Há muito gosto da ideia de empréstimos de dinheiro duro, mas queria mais diversificação em vez de amarrar todo o meu dinheiro em uma única propriedade. A Peerstreet exige que você seja um investidor credenciado. (Existem outros sites imobiliários como o Fundrise que não exigem esse status.) Aqui estão meus números gerais após mais de quatro anos, com detalhes abaixo:

  • Depósitos totais (principal emprestado): $ 35.000 ($ 60.000)
  • Total de juros e taxas recebidas: $ 3.979
  • 52 empréstimos concedidos e quitados, 8 empréstimos atuais e 3 atrasados ​​/ inadimplentes.
  • Taxa Interna de Retorno (TIR) ​​de 6,91% em 02/12/2020.

Ideia básica: Empréstimos de curto prazo lastreados em imóveis. Os investidores em ações imobiliárias querem fazer empréstimos de curto prazo (6 a 24 meses) e não se enquadram no perfil de um tomador de hipotecas tradicional. Eles são investidores profissionais com várias propriedades, precisam de financiamento-ponte ou têm um cronograma apertado. Como um investidor em empréstimos garantidos por imóveis, você empresta dinheiro a 6% a 12% e geralmente é garantido por uma primeira garantia sobre a propriedade. O mutuário pode perder o patrimônio de sua propriedade, então é incentivado a evitar a inadimplência. Na pior das hipóteses, você executaria a hipoteca e liquidaria a propriedade para receber seu dinheiro de volta. No entanto, isso é melhor do que Prosper ou LendingClub, onde é um empréstimo não garantido e seu único recurso é diminuir sua pontuação de crédito.

Quais são os pontos fortes do PeerStreet? Aqui estão as razões pelas quais decidi colocar mais uma quantia maior de dinheiro no PeerStreet em comparação com outros sites de mercado imobiliário que valem a pena:

  • Foco apenas na dívida. Outros sites de imóveis (RE) oferecerão ações e dívidas (e outras coisas no meio). O PeerStreet se concentra apenas na dívida e também prefiro a simplicidade da dívida. Há vantagens limitadas, mas também menos desvantagens. Tradicionalmente, isso pode ser chamado de “empréstimo de dinheiro duro”.
  • Menor investimento mínimo de $ 1.000. Muitos sites de investimento RE têm um mínimo de $ 10.000 ou $ 25.000. No PeerStreet, US $ 25.000 me darão fatias de empréstimos de 25 propriedades imobiliárias diferentes. Você pode até reinvestir seus ganhos com apenas $ 100.
  • Maior disponibilidade de investimentos. Entre todos os sites de RE a que me inscrevi, o PeerStreet tem o maior e mais estável volume de empréstimos que já vi. Eu não gosto de ter dinheiro ocioso apenas sentado lá, esperando e não ganhando juros. Aparentemente, eles têm um processo único em que têm uma rede de credores que fazem empréstimos para eles. Eles próprios não originam empréstimos, eles basicamente compram empréstimos desses parceiros se eles se enquadrarem em seus critérios. Esse volume constante permite mínimos mais baixos de $ 1.000 e mais diversificação, bem como fácil reinvestimento de empréstimos vencidos.
  • Investimento automatizado. As duas características acima permitem que o PeerStreet execute um programa de investimento automatizado. Você dá a eles, digamos, US $ 5.000 e eles os investem automaticamente entre cinco empréstimos de US $ 1.000. Você pode definir certos critérios (taxa de LTV, duração do prazo, taxa de juros). Quando um empréstimo vence, o software pode reinvestir automaticamente o dinheiro disponível. Eu nem preciso fazer login.
  • Subscrição consistente. Você deve realizar sua própria diligência nessa área, pois só se sentirá confortável com o investimento automatizado se achar que todos os empréstimos são subscritos de maneira justa. Os empréstimos mais arriscados obtêm taxas de juros mais altas. Os empréstimos menos arriscados obtêm taxas de juros mais baixas. Os obscuros mutuários são rejeitados. Espero que eles ganhem sua parte fazendo essa difícil tarefa.
  • Forte apoio de capital de risco. Eles têm um histórico de aumento de financiamento. A série A foi de $ 15 milhões em novembro de 2016. A série B foi de $ 30 milhões em abril de 2018. A série C foi de $ 60 milhões em outubro de 2019.

Aqui está uma captura de tela da ferramenta personalizadora de investimento automatizada:

peerstreet auto

Quais são as desvantagens do PeerStreet? Uma desvantagem geral dos empréstimos garantidos por imóveis é que sua vantagem é limitada aos juros totais pagos dentro do prazo, enquanto sua desvantagem é muito maior se houver um colapso imobiliário prolongado. Contanto que os preços das moradias estejam de estáveis ​​a fortes, tudo provavelmente funcionará bem porque sua garantia cobrirá tudo. É por isso que é importante ter um colchão por meio do índice de valor do empréstimo.

Na minha opinião, uma grande desvantagem específica do Peerstreet são os rendimentos mais baixos. Este é apenas o meu entendimento limitado e posso estar errado, mas o PeerStreet tem uma rede de credores que trazem esses negócios e, portanto, precisam receber algum tipo de “taxa de localizador”, de modo que o rendimento líquido para o investidor parece menor do que em outros sites. Você poderia argumentar que esse também é o tempero secreto deles que traz o alto volume de empréstimos (e idealmente a capacidade de ser mais seletivo), mas em algum ponto a taxa é muito baixa para justificar os riscos assumidos.

No atual ambiente de taxas de juros baixas, também é minha opinião que muitos sites de crowdfunding imobiliário estão buscando poucos empréstimos, o que tem derrubado as taxas de juros oferecidas. Comecei sendo capaz de encontrar muitos empréstimos na faixa de 8% a 9%, mas agora as notas mais conservadoras estão na faixa de 7% -7,5%. No ambiente de rendimento atual, minha meta é um retorno de 8%, ao mesmo tempo em que mantenho uma relação empréstimo-valor de 70% ou menos.

cupom com desconto - o melhor site de cupom de desconto cupomcomdesconto.com.br

Como o PeerStreet ganha dinheiro? Tal como acontece com outros credores do mercado imobiliário, eles cobram uma taxa de manutenção. O PeerStreet cobra entre 0,25% e 1%, descontados dos pagamentos de juros. Desta forma, o PeerStreet só é pago quando você recebe. Quando você investe, vê a taxa e a taxa de juros líquida que receberá. Em troca, eles ajudam a obter os investimentos, estabelecer todas as estruturas jurídicas necessárias, atender os empréstimos e coordenar o processo de execução hipotecária em caso de inadimplência. Em alguns casos, os credores originários retêm uma participação parcial no empréstimo (“skin in the game”). Aqui está uma captura de tela parcial:

peerstreet_fee

E se o PeerStreet falir? Esta é a mesma questão colocada para LendingClub e Prosper, e sua solução também é a mesma. Os empréstimos são mantidos em uma entidade remota à falência e continuarão a ser atendidos por terceiros, mesmo em um evento de falência. De seu FAQ:

A PeerStreet também detém empréstimos em uma entidade remota à falência que é separada de nossa entidade corporativa principal. No caso de PeerStreet não permanecer mais no negócio, um terceiro “membro especial” entrará em ação para gerenciar os investimentos do empréstimo e garantir que os investidores continuem a receber os juros e o principal. Além disso, os fundos dos investidores são mantidos em uma conta fiduciária de investidores no City National Bank e no FDIC segurados de até $ 250.000.

Formulários fiscais? Em anos anteriores, recebi um 1099-INT e um 1099-OID. Basicamente, ambos incluem seus ganhos que serão tributados de acordo com as taxas de renda normais (como juros de conta bancária). Aqui está o que o PeerStreet diz:

Os investidores do PeerStreet receberão um formulário consolidado 1099 para a renda distribuída de suas posições de investimento. Os investidores podem receber um ou mais dos seguintes tipos de formulário 1099:

1099-OID para notas com prazos superiores a um ano (no momento da emissão)
1099-INT para notas com prazo inferior a um ano (no momento da emissão)
1099-MISC para incentivos, multas por atraso ou outras receitas, se mais de $ 600.

Meu desempenho pessoal. Comecei com um investimento de $ 10.000 em 2016, acrescentei outros $ 15.000 em 2017 e acrescentei outros $ 10.000 em 2019. Ao todo, também fiz cerca de $ 25.000 em saques sempre que um empréstimo era pago e o estoque do empréstimo não era atraente. (Eles não pagam juros em dinheiro ocioso e não gosto de suas opções de curto prazo.) Cada um dos meus empréstimos era inferior a 5% da carteira total. Para obter os primeiros direitos sobre os bons empréstimos, configuro o reinvestimento automático, quando possível.

Aqui está uma captura de tela da minha conta:

No momento em que escrevi este artigo, em dezembro de 2020, minha taxa interna de retorno (TIR) ​​é de 6,91% anualizada líquida de todas as taxas e levando em consideração os períodos em que meu dinheiro estava ocioso. Eu verifiquei isso usando minha própria planilha e ela corresponde ao relatório do Peerstreet. No momento, 3 empréstimos estão em alguma fase do processo de execução hipotecária. Esses empréstimos são todos inferiores a 70% do LTV, mas não sei qual será o valor final de recuperação. No passado, tive vários empréstimos atrasados ​​e todos foram resolvidos sem perda de principal (mas isso não é garantia de futuro). Espero que minha TIR final esteja na faixa de 6% a 7%.

Se você está pensando sobre este investimento, as coisas que eu gostaria que você soubesse são:

  • Os empréstimos garantidos por imóveis são altamente ilíquidos e a “data de vencimento” é apenas um número promissor. Você não pode simplesmente fazer alguns cliques e vender, enquanto o processo de execução hipotecária pode levar anos para ser concluído.
  • Se você deseja algum grau de fluxo de caixa confiável e / ou liquidez para seus fundos, é importante diversificar em vários empréstimos menores.
  • A garantia faz uma grande diferença. Com os empréstimos não garantidos P2P, estar 60 dias atrasado geralmente significava que eu recuperaria alguns centavos por dólar. Com o Peerstreet, eu poderia esperar mais um ano e ainda assim acabar com todo o meu principal mais a maior parte dos juros devidos (se não mais devido a cobranças atrasadas). Eu perdi muitas datas de vencimento ao longo dos anos, mas nenhum de meus empréstimos resultou em prejuízo. Normalmente, o mutuário percebe que é melhor descobrir como pagar o empréstimo do que perder o imóvel. Estudo de caso # 1. Estudo de caso # 2.
  • Meu retorno líquido esperado de 6% a 7% tem uma boa chance de ser maior do que até mesmo muitos títulos “lixo” (e certamente títulos corporativos de alto grau) neste ambiente de taxas de juros ultrabaixas. Ser capaz de ganhar até 5-6% quando os títulos corporativos estão rendendo apenas 2-3% vai atrair alguma atenção. A Peerstreet já está trabalhando no empacotamento de seus empréstimos em um fundo, o que pode resultar em dinheiro institucional assumindo em breve.
  • Não se deve esquecer que meu período de propriedade não incluiu nenhuma queda prolongada e severa no preço da habitação.

Resultado final. O PeerStreet oferece empréstimos de alto rendimento e de curto prazo, garantidos por imóveis privados. Em comparação com o tradicional “empréstimo de dinheiro forte”, os investidores credenciados podem diversificar com um investimento mínimo de $ 1.000 por propriedade, reinvestimento automatizado e exposição nacional. Em troca, o PeerStreet cobra uma taxa de serviço entre 0,25% e 1%, descontada dos juros cobrados do mutuário. Os retornos que você vê na lista são líquidos de suas taxas. Esta é uma classe de ativos única e é importante entender a paciência necessária devido à liquidez limitada.

Se você estiver interessado e for um investidor credenciado, você pode se inscrever e pesquisar investimentos no PeerStreet gratuitamente antes de depositar quaisquer fundos ou fazer quaisquer investimentos. Se você abrir com meu link de referência, você obterá um aumento de rendimento de 1% em seu primeiro investimento.

cupom com desconto - o melhor site de cupom de desconto cupomcomdesconto.com.br

Deixe um comentário

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *